■ 토지거래허가구역 지정을 피한 신천동
1. 신천동과 잠실동의 오묘한 관계
잠실 진주는 송파구 신천동 20-4번지에 위치하고 있습니다. 신천동에 위치해 있는데 왜 아파트 명칭이 잠실 진주였을까요? 신천동과 잠실동의 관계는 오묘합니다.
먼저, 잠실동과 신천동은 모두 법정동이며, 잠실주공 5단지아파트와 장미 1차아파트를 경계로 구분됩니다. 잠실 진주는 신천동에 속하구요. 여기서 신천동은 다시 행정동인 잠실 4동과 잠실 6동으로 구분됩니다. (잠실동은 잠실 본동, 잠실 2동, 잠실 3동, 잠실 7동으로 구분)
※ 법정동은 지적도와 주소 등 모든 법적 업무에 사용하는 공식 명칭이며, 행정동은 행정기관들이 주민수, 면적 등을 고려해 행정 편의를 위해 설정한 구역의 명칭임. 동사무소는 보통 행정동마다 1곳씩 설치됨
잠실 진주는 신천동(법정동) 중에서도 잠실 4동(행정동)에 속하기도 하고, 통상적으로 잠실이라고 하면 인접한 신천동까지는 포함시키는 분위기인 것 같습니다.
또, 지금은 이름이 잠실새내역(2호선)으로 바뀌었지만 이전 명칭은 신천역이었는데요, 신천역이라는 명칭에도 불구하고 역의 위치는 신천동이 아닌 잠실동 한가운데에 위치해 있어서 혼동을 주기도 했었습니다. 이런 부분도 신천과 잠실의 심리적 경계를 허무는 데 일조했던 것은 아닐까 생각해봅니다.
2. 토지거래허가구역
2020년 문재인 정부의 6.17 부동산 대책의 주요 정책들 중 하나로 토지거래허가제(사실상 주택거래허가제)가 도입되었습니다. 해당되는 지역은 실거주 목적을 제외하고는 거래가 금지(갭투자 금지)되며 구청에서 허락을 받아야 거래가 이루어질 수 있습니다.
이 당시에 토지거래허가구역으로 지정된 지역은 송파구 잠실동, 강남구 삼성동, 대치동, 청담동입니다.
즉, 신천동은 토지거래허가구역의 지정을 절묘하게 피해나간 것이죠. 이로 인한 풍선효과로 신천동에 위치한 파크리오 아파트가 잠실동의 3대장 엘리트(엘스, 리센츠, 트리지움)와의 가격 격차를 줄이고 일시적으로는 가격 역전을 한 적도 있습니다.
관련 기사 링크: 잠실 엘·리·트 규제 묶으면 뭐하나…파크리오, 25.3억 '신고가' , 2021.09.17, 한경부동산
※ 2022년 1월 29일부로 신천동 장미 1·2·3차 아파트도 토지거래허가구역에 포함되었음
■ 잠실 진주(잠실 래미안 아이파크)의 기본 정보
잠실 진주의 재건축 아파트인 잠실 래미안 아이파크는 지하 3층~지상35층, 총 23개동, 용적률 299.89%, 총 2678세대(일반분양 819세대 예정)의 대단지로 구성됩니다.
전용면적은 ▲43㎡(400세대), ▲59㎡(541세대), ▲72㎡(112세대), ▲84㎡(1031세대), ▲104㎡(227세대), ▲118㎡(106세대), ▲129㎡(126세대), ▲125㎡(2세대), ▲135㎡(2세대),▲157㎡(131세대) 입니다.
| ※ (Update: 2023.02.03) 2023년부터는 투기과열지구 기준으로 전용 60㎡ 이하에서 추첨물량이 60%로 대폭 늘었고, 전용 60㎡ 초과 85㎡ 이하에서는 추첨물량이 30%로 상향되었음. 중대형 평형인 전용 전용 85㎡ 초과에서 추첨물량은 50%에서 20%로 줄었음. 관련 포스팅 참조 : 서울 중소형 민간분양 아파트, 추첨제 확대 |
시공사는 삼성물산, 현대산업개발(컨소시엄)입니다. 최근 현대산업개발이 광주 화정아이파크 공사 현장 붕괴사고로 분위기가 흉흉한데요, 잠실진주 재건축 조합에서도 현대산업개발과의 계약을 해지하자는 요구가 이어지고 있고 최소한 아이파크라는 브랜드는 쓰고 싶지 않은 분위기인것 같습니다. 계약 해지가 쉬운 문제는 아니지만, 현대산업개발이 영업정지의 행정처분까지 받는다면 이를 근거로 계약을 해지하고 삼성물산 단독 시공으로 진행될 가능성도 있어보입니다.
관련 기사 링크: 잠실진주 재건축도 HDC현산 퇴출요구…'IPARK' 로고 가려, 경향신문, 2022.01.18.
분양일정은 2021년 하반기에 일반분양이 예정되어 있었으나 최근 재건축 단지들이 분양시기를 미루고 있는 추세에 발맞춰 2022년 하반기로 미룬 상태입니다. 잠실 진주의 경우 후분양의 가능성도 여전히 있습니다. 현재 철거 완료 후 착공한 상태라고 합니다.
| ※ (update: 2022.2.20) 잠실진주아파트 재건축 현장에서 백제·신라시대 유물이 발견되었다고 합니다. 1월부터 전문업체를 선정해 문화재 정밀 발굴조사를 진행하고 있으며, 3월말까지 보고서를 문화재청에 제출하여 이후 사업방향을 결정할 것이라고 합니다. 사실상 올해 연내 분양도 어려워질 것이라고 예측되고 있습니다. 관련 기사 링크: "이미 늦었는데…" 잠실진주아파트 재건축 현장서 백제·신라시대 유물 발견, 경향신문, 2022.02.18. ※ (update: 2023.2.5) 송파구는 유물이 출토되지 않은 구역은 공사를 진행토록 하고, 보존 가치가 있는 문화재는 단지 내 공원으로 이전시켜 보존하는 방안을 문화재청과 협의했다고 합니다. 이에 따라 2023년 하반기 분양 예정, 2025년 준공을 목표로 재건축 사업이 재개되었습니다. 관련 기사 링크: 잠실진주 재건축 공사 재개...문화재, 단지 내 공원으로 옮긴다, 2022.11.15. |
분양가는 2022년 하반기에 선분양을 한다고 가정하였을 때 평당 5000만원대 초반으로 책정될 것으로 예상됩니다. 후분양으로 진행되는 경우에는 이보다 더 높은 분양가가 책정될 수 있겠습니다.
■ 잠실 진주의 투자 포인트는?
잠실 진주도 이 입지에 신축아파트라면 어디가서 빠지지 않는 입지로 보여집니다. 잠실 중심권에서는 약간은 벗어나 있지만 올림픽공원에 인접하고 있다는 강점이 있습니다. 또, 길건너 방이동 먹자골목이 조금은 산만한 분위기 이지만 오피스텔촌으로 탈바꿈하면서 다듬어지고 있는 상황입니다.
개발호재는 강남의 새로운 중심으로 자리잡을 삼성동의 GBC개발, 영동대로 광역환승센터 조성, 2조원 규모의 잠실 스포츠·마이스 개발사업, 잠실 관광특구 활성화 사업 등 대형 개발 호재가 가득합니다.
교통은 몽촌토성역(8호선)의 초역세권이며, 잠실나루역(2호선), 잠실역(2호선, 8호선), 한성백제역(9호선)도 도보권에 있습니다. 올림픽대로 진입이 용이하며 자차교통도 빠지지 않습니다.
학군은 잠실초등학교, 잠실중학교, 방이중학교, 잠실고등학교(남고)가 인접해있습니다. 학군으로 승부를 보는 곳은 아니지만 양호한 학군이라 생각됩니다.
주변 공원, 녹지도 차고 넘칩니다. 올림픽공원에 인접해 있으며 인접한 동에서는 뻥뚤린 영구 올림픽공원뷰가 나오겠구요, 파크리오 윗쪽으로는 성내천 산책길, 조금 더 가면 한강공원, 아랫쪽으로는 석촌호수가 있고, 파크리오 쪽으로 하늘가람 근린공원과 온조마루 근린공원이 있습니다.
편의시설로는 잠실역만 해도 없는게 없을 정도입니다. 롯데월드타워, 롯데월드몰, 롯데백화점 에비뉴엘 월드타워점이 있구요, 성내천 건너쪽으로 서울아산병원이 있습니다.
주변시세로는 잠실 진주에 바로 인접한 파크리오가 33평형 기준으로 실거래가 25억 2천만원(2021.10.09, 2층)을 기록하고 이후 2021년말 기준으로 약 22억~24억 사이에서 실거래되고 있습니다. 파크리오의 경우 잠실나루역에 인접한 1단지와 올림픽공원쪽 3단지 간에 가격차이가 꽤 나는 것으로 보입니다.
| ※ (update: 2023.02.05) 최근에는 부동산 가격이 크게 꺾이면서 거래량이 급감하는 추세를 보이고 있고, 파크리오가 33평형 기준으로 실거래가 16억 5천만원(2023.01.05, 305동 30층)까지 기록하였습니다. 정부의 부동산 규제 완화책이 쏟아지면서 하락세가 조금은 잦아들고 있는 분위기이긴 합니다만, 추세적인 반등인지 여부는 조금 더 지켜봐야할 것으로 보입니다. |
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