방배 13구역(방배 포레스트 자이), 포스트 코로나 시대 맞춤형 숲세권 아파트

방배동 재건축 시리즈 3부, 방배 13구역(방배 포레스트 자이)입니다.

방배동 일대의 전체적인 재건축 현황은 함께 참조하실 수 있도록 한번 더 넣어두었구요, 현재 진행상황은 약간씩은 변동되었을 수 있습니다. 방배 13구역은 방배 5구역과 멀지 않은 곳에 있어서, 방배 5구역과도 시너지 효과를 낼 수 있을 것으로 보입니다.

※ 글 작성 시점(2021년 8월) 기준

방배동 자체에 대한 이야기는 이전 글(방배 5구역(디에이치 방배), 압서방의 부활!)에서 설명드렸구요, 곧바로 방배 13구역(방배 포레스트 자이) 이야기로 넘어가보도록 하겠습니다.

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■ 방배 13구역(방배 포레스트 자이)의 기본 정보

지하3층에서 지상22층, 34개동으로 구성되며 총 2,275가구의 규모로 상당한 규모의 대단지로 구성되며, 시공사는 GS 건설입니다.

전용면적별로는 ▲39㎡ 162세대, ▲59㎡ 1003세대, ▲84㎡ 889세대, ▲112㎡ 89세대, ▲124㎡ 108세대, ▲175㎡ 24세대 로 구성되며, 설계변경 진행 중이라고 하니, 단지의 평형별 구성과 세대수는 변동될 수 있습니다.

※ (Update: 2023.02.03)  2023년부터는 투기과열지구 기준으로 전용 60㎡ 이하에서 추첨물량이 60%로 대폭 늘었고, 전용 60㎡ 초과 85㎡ 이하에서는 추첨물량이 30%로 상향되었음. 중대형 평형인 전용 85㎡ 초과에서 추첨물량은 50%에서 20%로 줄었음.  관련 포스팅 참조 : 서울 중소형 민간분양 아파트, 추첨제 확대

아파트명은 '방배 포레스트 자이'인데요, GS 건설은 대림의 '아크로'나 대우건설의 '써밋'과 같은 별도의 프리미엄 브랜드를 두지 않고 '자이' 자체를 프리미엄 아파트로 인식시키기 위한 브랜드 전략을 취하고 있습니다.

아파트명에 '포레스트'가 들어간 부분에서 직감할 수 있으시겠지만, 방배 13구역은 바로 옆 매봉재산이 위치하고 있어서 숲세권 아파트라고 할 수 있겠습니다. 코로나 19가 장기화되면서 재택근무, 온라인 수업 등이 많아지면서 주거환경 자체가 쾌적한 곳이 주목받고 있으며, 숲을 근처에 두고 있는 숲세권 아파트의 인기도 높아지고 있습니다.

방배 13구역은 그 간에 조합설립 무효 소송으로 인해 위기를 겪기도 하였지만 2019년 11월 조합 측이 소송에서 최종 승소하면서 재건축 사업이 재개되었습니다. 현재 이주 진행 중으로, 이주가 약 50% 정도 진행된 상황이라고 하며 9월말까지 이주 마무리를 목표로 하고 있습니다. 이주 완료 이후에는 철거가 이루어져야하며, 아직 입주 예정시기를 예측하기는 좀 어렵습니다. 함께 기다려 보시죠. (철거 시작은 내년 정도로 예상하고 있습니다)

 

※ (Update: 2023.02.09)  2022년 6월 7일자 기사로 이주율 90%라고 언급되었으나, 아직 이주가 완료되지 않은 상태라고 합니다. 교회를 포함한 극소수 세대가 아직 이주를 안했다고 합니다. 방배 5구역, 6구역에서 보두 오염토 이슈로 사업이 상당히 지연되었기 때문에 방배 13구역도 오염토 이슈가 발생할지도 변수입니다.

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■ 방배 13구역(방배 포레스트 자이)의 투자 포인트는?

방배는 서초구로 편재되어 있고, 3대 업무지구인 GBD(강남), YBD(여의도), CBD(광화문)의 접근성이 모두 좋으며, 방배 13구역에서 강남역까지 4.2km입니다. 방배13구역의 경우에는 방배 5구역, 방배 6구역과는 달리 서리풀터널을 통과하지 않고서도 강남역으로 갈 수 있습니다. 초역세권은 아니지만 도보권에 사당역(540m, 2/4호선), 방배역(520m, 2호선)이 있습니다.

 

주변개발 호재로는 인접한 사당역 복합환승센터 개발이슈, 4호선 급행화 이슈(사당→ 용산/서울역 접근성 향상), 성뒤마을 공공 재개발이슈(현재 판자촌), 이수-과천 지하 복합터널 이슈(상습 정체구간 완화), 내방역 종상향 이슈(용도변경을 통하여 용적률을 최대 400%까지 높히고 최대 높이 80m까지 건물을 올릴 수 있음), 정보사 부지 개발이슈(최첨단 업무복합단지와 친환경 문화예술 복합타운을 구성하여 "한국판 실리콘 밸리"로 개발) 등 다양한 개발호재가 대기하고 있습니다.

학군도 좋은 편입니다. 방현초(초품아!), 동덕여중, 동덕여고가 인접해 있으며, 남아의 경우 방현초-이수중-서울고/상문고, 여아의 경우 방현초-동덕여중-동덕여고로 진학이 가능합니다.

방배 13구역의 장점으로는 숲세권으로 바로 옆의 매봉재산에서 산책이 가능하며, 남부순환로 쪽으로 걸어나가면 거리가 조금 있긴 하지만 우면산도 산책삼아 걸어갈만 합니다.

분양가는 방배 5구역과 마찬가지로 분양가 상한제가 적용되며, 방배동에서 가장 최근 분양한 '방배그랑자이'의 평당 분양가가 4,687만원이고 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사기준 105%를 적용하면 4,921만원이 상한이 될 것 같습니다. (4천만원 후반대, 방배 5구역보다는 조금 낮을 것으로 예상)

방배 13구역의 경우 주변에 비교할만한 단지가 조금 애매한데요, 방배대우효령아파트는 1992년식으로 너무 오래되었고, 바로 아랫쪽의 방배래미안타워 아파트는 2005년식에 소단지여서 직접 비교는 좀 어렵습니다. 조금 떨어져 있긴 하지만 방배역 쪽의 방배서리풀이편한세상(2010년 입주)의 33평형이 약 24억(2021.07.10 실거래 기준, 평당 약 7300만원)임을 감안해보면, 투자성은 확실해 보입니다.

단점으로는 언덕, 언덕, 그리고... 언덕입니다. 이 지역은 경사도가 상당하여 평탄화를 하더라도 단지 구조가 조금 특이하게 나올 수도 있을 것 같습니다. 프라이빗하고 조용한 느낌을 선호하신다면 오히려 장점이 될수도 있겠구요, 그래도 자이라면 구조를 잘 뽑아낼 수 있겠죠?