래미안 원펜타스, 로또이긴 한데... 비싼 로또...

래미안 원펜타스(신반포 15차 재건축 아파트), 이름 뿐만이 아니라 입지도 웅장합니다. 가슴이 웅장해지는 그 곳은 바로... 반포!

 

더 이상 무슨 부연설명이 필요할까 싶을 정도의 국내 최고의 입지 중 하나입니다. 반포에 청약이 뜬다면 자금 여력만 있으면 알아볼 필요도 없이 못먹어도 Go!를 하여도 무방하겠습니다만, 그래도 한번 알아보도록 하겠습니다.

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■ 반포, 아직 본격적으로 시작도 안했다!

 

반포라고 하면 이미 완성된 주거지역이라는 이미지가 떠오르지만, 반포가 무서운 저력을 가지고 있는 점은 아직 개발이 본격적으로 시작도 안했다는 점입니다.

출처: 이데일리

반포에서 재건축이 어느 정도 가시화되어 있는 재건축 추진단지들의 상황을 정리해보았습니다.

// 글 작성일(2021년 9월) 기준 상황입니다. 신반포 3차·경남(래미안 원베일리)은 지난 6월달에 분양 완료 반포주공 1단지 1·2·4주구는 이주가 절반정도 진행되었고 일부 조합원이 조합을 상대로 제기한 "시공사 선정 총회결의 무효 소송" 의 1심에서 조합측이 승소하면서 사업에 속도를 낼 것으로 전망됨 (2심까지 갈 가능성은 낮을 것으로 예상) 반포주공 1단지 3주구는 관리처분인가를 받았지만 인근지역 전셋값 급등을 고려해 9월로 이주 시기를 미루어 이주 시작 예정 신반포 2차와 신반포 4차는 2019년에서 2020년에 조합설립인가된 이후 아직 본격적인 궤도에 오르지는 못한 상황

반포의 재건축 단지들을 더 큰 규모로 뭉쳐서 초대형 단지로 재건축이 진행된다면 더욱 경쟁력이 있긴 하겠지만, 현재 규모의 재건축 조합에서도 분쟁들이 많이 있는 것을 보면 쉬운 문제는 아닌 것 같습니다. (이 점에서 압구정 재건축의 경쟁력을 더 높게 보시는 분들도 있는 것 같습니다.)

 

어쨌든 이렇게 가시화되어 있는 재건축들만 어느정도 진행 완료되어도, 지금의 반포와 또 다른 반포가 될 것으로 생각됩니다. 그 때의 반포 신축 아파트의 가격은 정말 무시무시 할 것 같네요.

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■ 래미안 원펜타스의 기본 정보

 

원펜타스? 처음 들으시면 이건 당최 무슨 뜻일까?라는 생각이 드실텐데요,

재건축 이전의 신반포 15차 아파트의 이름에서  "15"를 1(영어로 one)과 5(라틴어로 pentas)로 나누어 "원펜타스"가 되었습니다. 나인원 한남(주소가 한남대로 91) 등 이런 식으로 아파트 명을 짓는 경우도 종종 보이네요. 이름이 크게 중요한 것은 아니니 패스..

 

래미안 원펜타스는 반포에서도 신반포역에 인접해 있습니다. 인접한 아파트로는 그 이름도 유명한 아크로 리버 파크(a.k.a. 아리팍)의 바로 뒷쪽에 위치해 있습니다. (한강변에서는 한 블럭 안쪽으로 들어와 있습니다.)

 

지하 4층~최고 35층, 6개 동으로 구성되며, 총 641세대의 중형 단지로 구성됩니다. 시공사는 래미안이 들어간 이름에서 알 수 있듯이 삼성물산입니다. 래미안도 자이와 마찬가지로 별도의 고급화 브랜드를 가지고 있지는 않으며, 래미안의 브랜드는 워낙 이미지가 좋아서 별도의 고급화 브랜드가 없어도 괜찮아 보입니다.

래미안 원펜타스 조감도

 

일반분양은 263세대이며,

전용면적별로는 ▲59㎡(24평형) 8세대, ▲84㎡(33평형) 216세대, ▲107㎡(41평형) 17세대, ▲137㎡(54평형) 12세대, ▲191㎡(74평형) 10세대 입니다.

※ (Update: 2023.02.06)  2023년부터는 투기과열지구 기준으로 전용 60㎡ 이하에서 추첨물량이 60%로 대폭 늘었고, 전용 60㎡ 초과 85㎡ 이하에서는 추첨물량이 30%로 상향되었음. 중대형 평형인 전용 85㎡ 초과에서 추첨물량은 50%에서 20%로 줄었음.  기존에는 전용 85㎡초과에서만 추첨물량이 있었지만,이제는오히려 전용 85㎡이하에서 추첨물량이 증가한 상황으로 추첨을 기다리시는 분들은 눈여겨 볼만한 상황입니다. 관련 포스팅 참조 : 서울 중소형 민간분양 아파트, 추첨제 확대

중도금 대출불가, 3년 실거주 의무, 전매제한 10년의 기본적인 사항들은 잘 체크하셔야 겠구요,

※ (Update: 2023.02.06) 정부의 1.3 부동산 대책으로, 분양가와 관계없이 모든 주택에서 중도금 대출이 가능('23년 3월), 수도권 분양가 상한제 주택 등에 적용되는 실거주 의무는 폐지(법 개정 추진), 전매제한은 수도권 최대 10년→3년('23년 3월) 관련 기사 참조: 국토부, 전매제한‧실거주‧중도금 대출 제한 등 규제 정상화‧공공주택 100만호 공급 나선다, 세정일보, 2023.01.03

분양일정은 원래 2021년 11월 분양예정이었는데, 래미안 원펜타스 홈페이지를 들어가보니 어느샌가 2022년 상반기로 스리슬적 바뀌어 있는 것을 확인할 수 있었습니다. 조금 지연되고 있는 것 같습니다.

(Update: 2023.02.06) 2023년 1월 기준으로 공정률 45%수준이며, 2023년 중에는 분양예정이라고 합니다.

 

※ (Update: 2021.10.21) 신반포 15차 조합은 원래 2017년에 대우건설을 시공사로 선정하였으나 공사비 증액문제로 2019년 12월 대우건설과 계약을 해지하고, 2020년 4월에 삼성물산을 새 시공사로 선정한 바 있습니다. 대우건설은 이 과정에서 '시공자 지위 확인 소송'을 제기하였고 1심에서는 패소하였으나, 최근 항소심(2심)에서 승소하면서 현재 진행 중인 공사가 중단(공사 중지 가처분 신청)될 가능성이 있습니다. 또, 재건축조합과 삼성물산 측은 당연히 대법원 상고에 나설 것이므로 대법원 판결로 판결이 확정될때 까지 공사가 진행되기 어려울 것이라고 합니다. 대우건설이 최종적으로 시공자 지위를 되찾는다면 아파트 명도 다시 바뀔수도 있겟습니다. 이러나 저러나 분양일정은 상당히 지연될 수 있겠습니다. ※ (Update: 2022.02.22) 2월 7일자로 대우건설이 재건축조합을 상대로 제기한 '공사중지 가처분' 소송은 기각되었으며, 대우건설 측도 시공 자격을 되찾는 시도는 더 이상 하지 않는다는 입장입니다. 하지만, 계약 해지에 따른 손해배상소송 제기 여부는 검토할 방침이라고 합니다. 조합은 당초 계획대로 5월에 일반분양을 진행할 예정이라고 합니다. (관련 기사 링크: '10억 로또' 래미안 원펜타스 소송 마무리... 5월 256가구 분양 확정, 2022.02.10.) ※ (Update: 2023.02.06) 사업장 공정률은 45% 수준으로, 삼성물산에서 다시 대우건설로 시공권이 돌아갈일은 없을 것으로 보고 있지만, 부당하게 대우건설과의 소송에서 시공계약을 해지했다는 취지의 대법원 판결이 지난달 말에 나와서 대우건설이 조합을 상대로 추가적인 손해배상 소송을 할 여지는 있고, 실제 손해배상액이 발생하게 되면 일부가 일반 분양가에 녹아들어갈 가능성도 있다고 합니다. (관련 기사 링크, [강남 청약 대어③] 반포 래미안타운의 완성판, ‘래미안 원펜타스’, 2022.01.05. 시사저널e)

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■ 래미안 원펜타스의 투자 포인트는?

래미안 원펜타스는 주변개발호재 보다는 반포 내에서 어느 위치인지 정도만 체크해보아도 큰 무리는 없어보입니다. 입지 자체가 호재! 좌측에 반포 디에이치 클래스트, 프레스티지 바이 래미안, 우측으로 래미안 원베일리가 다 들어오면 대규모의 반포 한강변 신축 아파트 단지가 완성될 것입니다.

 

교통은 신반포역(9호선) 초역세권이며, 단지와 지하철역이 직접 연결될 것이라고 하네요. 한정거장만 더 가면 고속터미널(3호선, 7호선, 9호선)역이기 때문에 대중교통이나 자차교통 모두 최상이라고 볼 수 있겠습니다.

 

학군도 좋습니다. 유명 사립초인 계성초 포함하여 사방에 학교들이 분포되어 있습니다. 반포초, 반포중, 신반포중, 세화여중, 세화여고, 세화고가 바로 인접해 있습니다.

 

한강공원(약 780m, 도보 10분)이 인접해있고, 윗편에 있는 아크로리버파크 때문에 한강뷰는 좀 가릴 것으로 예상됩니다. 아래로는 길하나만 건너면 반포 종합운동장, 신반포 공원이 있어서 가볍게 산책하기도 좋습니다.

 

편의시설로는 없는게 없는 고속터미널역(센트럴시티, 파미에스테이션), 전국 백화점 매출 1위인 강남 신세계백화점 이 둘만으로 다 해결될 것 같네요. 슬리퍼 신고 나가서 식사, 쇼핑, 영화관람이 해결되는 스세권입니다. 의료질 평가에서 항상 상위권을 차지하는 서울성모병원도 빼놓을 수 없겠습니다.

 

최근 아파트 가격이 또 급등하는 신호들이 보이고 있으며, 반포는 전체적으로 평당 1억 수준으로 키맞추기를 하고 있습니다. 물론 아크로 리버파크를 포함하여 평당 1억을 이미 넘는 아파트들도 있구요. 아크로 리버파크의 경우에는 한강뷰 아파트가 시세를 견인하고 있어서 원펜타스와는 다소 차이가 있을 수는 있지만, 2021년 8월 25일자로 34평형 3층이 37.5억을 찍었네요. 원펜타스 분양가가 평당 약 5600만원이라고 하면 34평기준으로 약 19억. 절대 가격은 비싸지만 확실히 로또는 로또인듯 합니다. 입주 시점에는 더더욱.

※ (update: 2023.02.06)  최근에는 부동산 가격이 크게 꺾이면서 거래량이 급감하는 추세를 보이고 있고, 인접 단지에 최근 실거래가가 없어서 주변 시세를 판단하기는 좀 어려운 시점으로 보입니다. 본 사업장은 후분양이라는 점에서 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 심사 대상이 아니기 때문에 분양가가 상대적으로 높게 책정될 여지가 있다고 합니다. 분양가는 평당 6000만원 수준까지도 예상되고 있습니다만, 부동산 시장 분위기가 급변하고 있는 시기이기 때문에 분양가가 과연 로또인지는 좀 더 상황은 지켜봐야할 것 같습니다.

단점이라고 할만한 건.... 얘기해봐야 억지스러운 이야기가 되겠구요. 굳이 굳이 뽑자면 그래도 한강변인데 한강뷰 세대가 제한적이라는 점 정도가 될 것 같습니다.