방배 5구역(디에이치 방배), 압서방의 부활!

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■ 압서방 막내, 방배동의 변신

영화 건축학개론에서 압서방 선배를 통해 다시 한번 존재감을 알렸던 서울 전통부촌 3대장 압서방(압구정 서초 방배)은 한동안 재건축, 재개발 없이 노후화되면서 예전에 비하여 그 명성이 많이 떨어진 것이 사실입니다.

그 중에서 압구정은 최고 부촌의 상징적 지역이기도 하고, 강남권에 한강변을 끼고 평지에 아파트 대단지를 구성하고 있어 존재감은 여전하긴 하지만, 시세로는 아리팍(아크로 리버 파크) 등의 신축 아파트들이 리딩하는 반포에 어쩔수 없이 밀리고 있는 형국입니다. (재건축 이후에는 충분히 달라질 수 있습니다.)

방배동은 대표적인 부촌으로 꼽혔던 것을 기억하는 사람이 있을까 싶을 정도로 강남권에서는 상대적으로 낙후되어 있는 상태이며, 돌려서 이야기하면 재건축 이후에는 성장가능성이 그만큼 크다고 볼 수 있습니다.

오늘 볼 곳은 바로 방배동인데요, 방배동은 사방이 재건축 예정지입니다. 이 모든 곳이 재건축되기 까지는 한참 걸리긴 하겠습니다만, 모두 완료된다면 대략 1만세대의 신축 아파트가 들어서게 됩니다.

※ 위 재건축 현황은 글작성일 기준의 진행상황입니다.

그 중에서도 방배6구역이 철거 완료된 상태로 재건축 진행 속도가 가장 빠르며, 그 다음으로는 철거 중인 방배5구역이 뒤를 잇고 있습니다. 재건축 구역들 중에서 어느 곳의 입지가 가장 좋은지에 대해서는 의견차이가 있지만, 저는 개인적으로 방배5구역이 이 중에서 대장이라고 생각하고 있습니다.

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■ 방배 5구역(디에이치 방배)의 기본 정보

방배 5구역(디에이치 방배)는 이수역과 내방역 사이에 위치해 있습니다.

지하 4층에서 지상 33층, 29개동으로 구성되며 총 3065세대(3080세대 > 3065세대 변경됨)의 방배동 일대의 최대 규모의 대단지로 구성되며, 시공사는 현대건설입니다. 아파트명은 현대건설의 고급화 브랜드인 '디에이치' 방배로 예정되어 있습니다. (디에이치 브랜드로 첫 입주를 했던 개포 디에이치 아너힐즈를 보면 전반적으로 상당히 고급집니다. 내부 조경이나 커뮤니티 시설은 정말 기대됩니다.)

방배5구역 재건축 조감도, 출처:아유경제

이 중에서 일반분양은 1686세대(임대 284세대)로 상당햔 물량이구요, 일반분양 물량 자체가 많기 때문에 상당수의 세대가 추첨물량으로 빠지겠네요.

※ (Update: 2023.01.31)  - 타입별(㎡) 가구수 ▲59A (532세대) ▲59B (302세대) ▲59C (82세대) ▲84A (873세대) ▲84B (83세대) ▲84C (218세대) ▲101A (553세대) ▲101B (63세대) ▲114A (190세대) ▲114B (112세대) ▲143B (55세대) ▲164P1 (4세대) ▲164P2 (6세대) ▲164P3 (2세대) ▲175 (4세대) - 2023년부터는 투기과열지구 기준으로 전용 60㎡ 이하에서 추첨물량이 60%로 대폭 늘었고, 전용 60㎡ 초과 85㎡ 이하에서는 추첨물량이 30%로 상향되었음. 중대형 평형인 전용 전용 85㎡ 초과에서 추첨물량은 50%에서 20%로 줄었음. 일반분양 물량은 주로 59㎡, 84㎡일 것으로 예상. - 특별공급 있음, 분양권 전매 불가, 실거주의무 없음, 분양가 상한제 적용 관련 포스팅 참조 : 서울 중소형 민간분양 아파트, 추첨제 확대

현금으로 승부를 보아야하기 때문에 자금력이 필수이긴 하지만, 이전 포스팅에서도 말씀드렸듯이 가점 낮은 무주택자나 1주택 갈아타기 수요자들은 추첨물량을 바라볼 수 밖에 없는데, 이 정도의 추첨물량이라면 분명히 높은 가능성의 기회로 보입니다.

분양시기는 올해 말(11월~12월)로 예상하고 있으나 재건축이 항상 그렇듯 연기될 가능성이 있구요,

※ (Update: 2021.10.27) 최근 개발이익 비례율을 상향조정하기로 하면서 조합원간의 이해충돌이 발생하여 일정에 차질이 생기고 있습니다. 또, 10월 26일 정비업계에 따르면 방배5구역에서 오염토(오염물질 불소화합물)가 발견되어 정밀조사후 정화작업이 요구될 수 있으며, 정화작업에 들어가는 경우 일정이 10개월 이상 지연될 수 있습니다. 정화비용도 975억원 이상이 소요될 것으로 예상하였습니다. 연내 분양은 사실상 무산된 것으로 보이며, 빨라야 내년 상반기 중에나 일반분양될 수 있을 것 같습니다. 정화비용의 상당액은 일반분양가에 반영되어 분양가도 높아질 수 있겠습니다. ※ (Update: 2022.08.12) 7월 29일에 현장 착공식을 시작으로, 오염토양 정화작업도 본격화했습니다. 최초 정화비용은 1000억원에 육박할것이라는 전망도 있었지만, 토양정밀조사 결과 정화비용은 총 678억원 정도로 집계되었습니다. 10개월 이내에 오염토를 제거하는 것을 목표로 하고 있습니다. 관련 기사 링크: 방배 5구역 오염토양, 10개월내 현장서 모두 제거한다, 국토일보, 2022.08.12

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■ 방배 5구역(디에이치 방배)의 투자 포인트는?

방배는 서초구로 편재되어 있으며, 3대 업무지구인 GBD(강남), YBD(여의도), CBD(광화문)의 접근성이 모두 좋으며, 특히 최근 서리풀터널이 뚤린 뒤로는 방배 5구역에서 강남역까지 직선거리로 3.7km입니다. 초역세권은 아니지만 도보권에 이수역(4, 7호선), 내방역(7호선), 방배역(2호선)이 있구요.

주변개발 호재로는 사당역 복합환승센터 개발이슈, 내방역 일대의 종상향 이슈(용도변경을 통하여 용적률을 최대 400%까지 높히고 최대 높이 80m까지 건물을 올릴 수 있음), 정보사 부지 개발 이슈(최첨단 업무복합단지와 친환경 문화예술 복합타운을 구성하여 "한국판 실리콘 밸리"로 개발) 등 다양한 개발호재가 대기하고 있습니다.

분양가는 분양가 상한제가 적용되며, 방배동에서 가장 최근 분양한 '방배그랑자이'의 평당 분양가가 4,687만원이고 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사기준 105%를 적용하면 4,921만원이 상한이 될 것 같습니다.

바로 옆의 방배롯데캐슬아르떼(2013년 입주)의 33평형이 23억임(평당 약 7000만원/글 작성일 기준)을 감안할 때 투자성은 확실히 있어보입니다. 

※ (update: 2023.02.03) 최근에는 부동산 가격이 크게 꺾이면서 거래량이 급감하는 추세를 보이고 있고, 인접 단지에 최근 실거래가가 없어서 주변 시세를 판단하기는 좀 어려운 시점으로 보입니다.

단점은 언덕에 있다는 점, 현재 생활편의시설이 부족하다는 점 정도가 될텐데요,

요즘 아파트들이 평탄화를 잘하기 때문에 언덕은 큰 문제가 안될 것으로 생각되구요, 생활편의시설도 대단지 아파트가 들어서기 때문에 함께 들어올 것이며 내방역 종상향 개발을 통해 함께 커버될 것으로 생각됩니다.