부동산 가격의 주요 평가 지표

■ 소득대비 주택가격(PIR)

1. 소득대비 주택가격 개념

- 중위 가구 소득 대비 주택가격의 비율

 

2. 지수산출 방법

- 소득대비 주택가격(PIR) = 주택가격/가구소득

 

3. 지수 수치의 의미

- 소득대비 주택가격이 10인 경우에 평균적인 주택가격이 소득의 10배라는 의미

 

4. 10년간 소득대비 주택가격 추이 (서울기준, KB부동산 담보대출자의 소득&담보평가 가격 기준)

- 2022년 3분기 기준으로 PIR 지수가 14.5를 기록함(서울의 평균적인 주택가격이 소득의 14.5배)

 

5. 세계의 주요도시의 PIR 비교

-  2022년에 조사된 바에 따르면(PIR 값은 2021년 기준), 세계에서 PIR이 가장 높은 홍콩 23.2에 이어, 서울은 17.8의 PIR로 2위를 기록함 (세계적으로도 상당히 높은 수준임)

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■ 주택구입 부담지수

 

1. 주택구입 부담지수 개념

- 중위 소득 가구가 대출을 일으켜 주택을 구입하는 경우에, 대출상환부담을 나타내는 지수

 

2. 지수 산출 방법

- 주택구입부담지수(Housing Affordability Index(K-HAI)) = 대출상환가능소득/중위 가구 소득 x100

 

3. 지수 수치의 의미

- 주택구입부담지수가 90인 경우, 중간소득 가구가 중간가격의 주택을 구입한경우, 대출상환 가능소득 대비 적정 대출상환 부담비율인 약 25%를 기준으로 90%를 원리금 상환으로 부담한다는 의미.

 

- 소득과 금리를 고려했을 때, 지수가 100 내외의 수치를 나타내는 경우 주택구입에 적절한 부담 (대출상환 가능소득 대비 대출상환 부담비율이 25% 수준)

 

4. 10년간 주택구입 부담지수 추이 (서울기준)

- 2015년 3분기에 주택구입지수가 90.4로 최저수준이었다가, 지속적으로 높아져서 2022년 3분기 기준으로 214.6의 수치를 기록함. 주택 가격의 급등과 금리 상승이 맞물려 주택구입 부담지수도 함께 급등.

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■ 전세가율

1. 전세가율

-  해당 주택의 매매가격 대비 전세가의 비율

 

2. 전세가율 계산 방법

- 전세가율 = 전세값/매매값 x 100

 

3. 전세가율 수치의 의미

- 전세는 투자(투기)수요가 전혀 없기 때문에 전세가는 주택의 실사용 가치를 주로 반영

- 매매가는 투자(투기)수요를 포함하므로 투자 가치를 함께 반영

- 주택 가격(매매가)에 포함된 실사용 가치의 비율을 나타내므로, 전세가율이 높을수록 실사용가치 대비 고평가, 전세가율이 낮을수록 실사용가치 대비 저평가인 것을 의미할 수 있음

 

4. 10년간 서울 아파트 전세가율 추이

- 서울 아파트의 전세가율은 2023년 1월 기준 52%로 11년만에 최저치 수준을 기록하고 있음. 약 10년간의 평균수준인 60%보다 현저히 낮은 수준임.

- 최근 서울 아파트 가격이 많이 하락했음에도 전세가율이 같이 하락한 것은 매매가보다 전세가가 더욱 급격히 하락했음을 의미함