서울숲아이파크리버포레, 성수동 스카이라인의 시작점

■ 신흥부촌 성수동의 L자 스카이라인

서울숲을 중심으로 고급 주상복합아파트인 갤러리아포레, 트리마제에 이어 아크로 서울포레스트가 들어서면서, 성수동은 신흥부촌으로 자리잡아가고 있습니다. (※ 트리마제는 주상복합이 아닌 일반 아파트입니다.) 이미 착공에 들어간 서울숲아이파크리버포레와 한강변을 따라 개발될 성수전략정비구역 1지구, 2지구, 3지구, 4지구까지 재개발이 완료되면 성수동의 막강한 L자 스카이라인이 완성될 것입니다.

 

성수전략정비구역은 2007년 정비구역으로 지정된 이후 2009년 오세훈 시장 재임시절 최고 50층 단지로 재개발을 추진하다가 박원순 전 시장의 35층 층수 제한으로 진행에 제동이 걸렸습니다. 하지만, 2021년에 다시 오세훈 시장이 서울시장으로 취임하면서 발표한 '2040 서울도시기본계획'에 따라 35층 층수 제한이 없어졌고, 다시 50층 초고층 재건축이 가능해진 상황입니다.

 

서울숲 아이파크 리버포레(1차 33층, 2차 36층), 갤러리아포레(45층), 아크로 서울포레스트(49층), 트리마제(47층)에 이어서, 50층 수준의 성수전략정비구역이 완성되면, 흔히 보이는 심심한 아파트 단지들의 스카이라인이 아니라 역동적인 스카이라인이 형성될 것으로 예상됩니다. 야경도 기대됩니다.

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■ 서울숲아이파크리버포레의 기본 정보

서울숲아이파크리버포레 조감도

 

서울숲아이파크리버포레는 1차, 2차로 나뉘어 구성되며, 1차 단지는 2024년 5월 준공 목표, 2차 단지는 2025년 준공을 목표로 하고 있습니다.

 

서울숲아이파크리버포레 1차는 지하 3층~지상 33층, 5개동, 건폐율 38.40%, 용적률 365.98%, 총 825세대로 구성되고, 서울숲아이파크리버포레 2차는 지하 3층~지상 36층, 4개동, 건폐율 37.56%, 용적률 399.78%, 총 528세대로 구성됩니다.

 

1차와 2차를 합치면 총 1353세대의 대단지입니다.

 

서울숲아이파크리버포레 1차의 전용면적은 ▲81㎡(217세대), ▲82㎡(330세대), ▲115㎡(278세대)로 구성되고, 서울숲아이파크리버포레 2차는 아직 전용면적 구성은 확인되지 않네요.

 

시공사는 HDC현대산업개발입니다. HDC 현대산업개발은 2021년 광주 학동4구역의 재개발을 위한 철거현장에서 철거 중인 건물이 무너졌던 사고에 이어, 2022년 1월 광주 화정동 화정 아이파크 공사 현장에서 일부 동의 외벽이 무너지는 치명적인 사고를 겪으면서, 1군 건설사로써의 이미지가 크게 실추되었습니다. 이후, 일부 재건축 사업장에서는 HDC현대산업개발과의 계약해지를 위한 논의가 이루어지기도 하였고, 최소한 아파트명에서 아이파크라도 빼자는 식의 아이파크 브랜드를 기피하는 경향도 있지만, 서울숲아이파크리버포레는 일단 HDC현대산업개발과 사업을 강행하고 있는 것으로 보입니다. HDC현대산업개발의 사업현장에서 대형 사고가 연달아 발생하였고 분명히 관리부실의 잘못이 있겠지만, 건설사들의 하도급 구조상 다른 건설사에도 발생할 수 있었던 문제인 것 같습니다.

 

서울숲아이파크리버포레는 지역주택조합 사업으로 진행하여 성공사례에 들어가는 희귀한 단지입니다. 사업진행 초기의 이름은 서울숲 벨라듀였고, 서울숲아이파크리버포레 1차는 2021년 2월 사업계획승인, 2차는 2021년 3월에 사업계획승인을 받고 모두 착공에 들어간 상태입니다. 사실 지역주택조합 사업의 경우 2017년 이후 설립인가된 19개 사업 중 착공까지 진행된 사업이 4곳(동작구 2곳, 성동구 2곳)에 불과 할 정도로 성공률이 상당히 낮습니다. 서울숲아이파크리버포레도 사업 진행 과정에서 토지 매입 과정에서 배임/횡령 이슈, 토지사용권 확보 과정에서의 사문서 위조 등의  사건,사고들이 있었지만, 결국 착공까지 진행되었습니다.

 

※ 지역주택조합 방식의 경우 사업시행을 위한 시행사 없이 조합이 직접 사업의 시행 주체가 되므로 조합원의 분양가를 낮출 수 있음. 지역주택조합 방식은 여러 변수로 인해 입주까지 진행되는 비율이 현저히 낮음. 분양가 상한제 적용대상이 아님.

 

분양가는 최근 부동산 시장 분위기가 급변하고 있고, 지역주택조합 사업으로 진행된 특수성이 있어서 일반 분양시 분양가 예측은 어렵네요. 다만, 입주 후 시세를 예측해보면, 중랑천 건너에 2018년에 입주한 서울숲리버뷰자이보다 입지가 우위에 있고 신축의 효과를 고려하면 서울숲리버뷰자이보다 약 20% 이상 높은 시세를 형성하지 않을까 싶습니다. 입지나 고급화 측면에서 아크로서울포레스트에는 미치지 못할 것 같습니다. 

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■ 서울숲아이파크리버포레의 투자 포인트?

서울숲아이파크리버포레는 서울숲 주변의 고급주거지로 평가되는 갤러리아포레, 아크로 서울포레스트, 트리마제보다는 좀 더 위쪽에 치우쳐 있으며, 오히려 중랑천과 인접해 있습니다. 일부세대는 서울숲뷰, 중랑천뷰도 나올 수 있겠습니다. 아무래도 서울숲역 주변보다는 조금은 한적한 주거지의 분위기일 수 있습니다.

 

교통은 뚝섬역(2호선) 역세권입니다. 네이버지도 기준 1차 단지 입구에서 뚝섬역 1번출구까지 393m(도보 7분)입니다. 또 서울숲역(수인분당선)까지도 약 700m(도보 11분)으로 도보권이여서 더블역세권이라고 볼 수도 있겠습니다.  자차교통으로는 강남접근성이 워낙에 좋고 성수대교만 건너면 압구정, 청담입니다. 특히, 강남의 동진현상으로 중심이 삼성역으로 이동하고 있는데, 삼성역과의 거리도 약 7km로 상당히 가깝습니다.  강변북로 진입에도 상당히 용이합니다.

 

주변개발 호재로는 사실 성수동이라는 자체가 호재입니다. 성수전략정비구역, 성수 IT산업개발진흥지구, 지하철 2호선 지하화, 최근 오세훈 시장이 발표한 강변북로 지하화, 삼표레미콘 공장 부지 개발 이슈 등 개발에 소요되는 시간은 꽤 걸릴 수 있겠지만 다양한 개발호재들이 존재합니다. 

 

관련 포스팅 링크: 삼표레미콘 공장 철거와 그레이트 선셋 한강 프로젝트

 

학군은 성수동이 학군을 보고 들어오는 곳이 아니다보니 아무래도 좀 아쉽습니다. 초등학교(경동초)가 약 1km 정도 거리에 있고, 중학교는 행당중, 성수중, 광희중, 고등학교는 성수고, 경일고, 무학여고가 있습니다. 한양대와 건국대가 가깝다는 점은 해당사항이 있다면 장점이 될 수는 있겠습니다.

 

주변 시세는 미국의 급격한 금리인상의 후폭풍으로 부동산시장이 꺾이고 있고 거래 자체가 뜸한 상황입니다, 중랑천 건너 서울숲리버뷰자이(2018년 입주) 33평형이 2021년 9월에 20억을 돌파한 이후 추세가 꺾여, 2022년 8월 11일자로 17억 7천만원에 실거래되었구요 그 이후로는 실거래가 없어서 시세 판단이 어렵지만, 서울숲리버뷰자이보다 약 20% 이상 높은 시세를 형성할 것으로 예측해봅니다.

 

편의시설은 서울숲역 인근의 메가박스가 도보권이며, 지척에 성수 이마트 본점이 있고, 성수대교 건너 압구정 현대백화점도 생활권입니다. 서울숲역 주변에 아크로서울포레스트 상가를 중심으로 상권이 형성되고 있고, 서울숲 뒤쪽과 성수동 골목골목의 맛집들도 덤입니다. 한양대학교병원도 중랑천만 건너면 바로 있습니다. 최근 단지에 바로 인접한 뚝섬유수지에 서울숲 복합문화체육센터가 들어와서 운동을 하기에도 좋겠습니다.